Spoluvlastnictví
Spoluvlastnictví nemovitosti je stanoveno v Zákoně č. 89/2012 Sb. (Nový občanský zákoník), majetková práva část čtvrtá § 1115 - § 1239.
Spoluvlastnictví označuje vlastnictví dvou nebo více osob k jedné věci zároveň, v našem případě k nemovitosti. Navenek a právně by měla nemovitost působit jako by byl vlastník pouze jeden.
Nejčastější formou spoluvlastnictví je podílové spoluvlastnictví. Znamená to, že každý z vlastníků má určitou poměrovou část dané nemovitosti, tzv. spoluvlastnický podíl, ke kterému má vlastnické právo. Podle daných podílů jsou rozdělena i práva a povinnosti, které souvisí s nemovitostí. Jednoduše řečeno, čím větší podíl, tím více rozhodovacích práv.
Na první pohled se to může zdát jako bezproblémová forma bydlení s dobrou komunikací mezi ostatními spoluvlastníky nemovitosti, ale to se kdykoliv může změnit. A jak to v životě často bývá, vznikají spory a hádky, které se v nejhorších případech dostanou k řešení soudu.
Předkupní právo
Při rozhodnutí odprodeje části nemovitosti se nesmí zapomínat na tzv. předkupní právo, což lze obecně definovat jako situaci, kdy je spoluvlastník povinen přednostně nabídnout svůj podíl (danou část nemovitosti) druhému či ostatním spoluvlastníkům. To platí v případě, pokud bylo spoluvlastnictví založeno způsobem, při kterém spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Předkupní právo vzniká po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví.
Problémové situace při řešení spoluvlastnictví
- Rozvod
Rozvod je velice emocionálně stresová situace, kterou chce mít většina párů co nejrychleji za sebou. Je to ale náročný proces, ve kterém se musí dojít k řadě dohod, a poté i k majetkovému vypořádání, jako je společná nemovitost a vyplacení podílů, jež jsou obsahem společného jmění manželů, které vzniklo automaticky uzavřením manželského svazku. Pokud je před svazkem uzavřena předmanželská smlouva, jedná se o určitou výhodu v tom, že majetek je z části rozdělen. Pokud předmanželská smlouva neexistuje, je velice zdlouhavé a složité rozdělit veškerý nabytý majetek. Do SJM spadá totiž veškerý majetek nabytý po uzavření manželství, ale samozřejmě i dluhy.
Nejlepším řešením je samozřejmě dohoda mezi rozvádějícím se párem, při problémech jsou možných řešením rady a návrhy právníků. Jednoduchým řešením je prodej celé společné nemovitosti ještě před samotným rozvodem a rozdělení výnosu z prodeje na polovinu.
- Dědictví
K nabytí spoluvlastnictví může dojít v rámci dědického řízení, kdy po smrti rodičů zdědí nemovitost jejich děti. Pokud jsou v rodině dobré vztahy a komunikace mezi nimi funguje, pak vše může probíhat bez problémů. A to i v případě prodeje podílu, protože na dědictví se vztahuje již zmíněné předkupní právo a daná nemovitost tak zůstane celá v rodině bez cizího spoluvlastníka. Při neshodách dědiců je dobré uvažovat o prodeji celé nemovitosti a peníze si rozdělit rovných dílem, ale je logické, že k dané nemovitosti mívají lidé citovou vazbu a s prodejem by nikdy nesouhlasili. Bohužel se poté spory řeší opět soudní cestou.
- Exekuce
Velice nepříjemná situace, do které se člověk může dostat svými dluhy a nekalými úmysly, ale zároveň i úplně nevinně. Tak pozor na to! V případě, že je vydána exekuce na jednoho ze spoluvlastníků nemovitosti, automaticky se to nemile dotkne celé nemovitosti, která vystupuje jako jeden celek. Do exekuce spadá tedy celá nemovitost a nebere se ohled na spoluvlastnické podíly (části).
- Hypotéka
Řešíte nebo budete řešit nemovitost? Mějte na paměti, že i banky jsou velice skeptické a zdrženlivé u schvalování hypoték na nemovitosti ve spoluvlastnictví. Ve svých podmínkách mívají stanovené, že se musí ručit jinou nemovitostí, která není ve spoluvlastnictví.
Pokud se dostaneme to některé z podobných situací, je dobré začít to řešit včas, dokud nedochází k velkým sporům. Vhodné je projít si a zvážit všechny možnosti, které jsou pro Vás k dispozici a nabízeny.